05年固定资产投资运行回顾及几点思考

　　自2004年4月以来，国家相继出台了《固定资产投资项目清理整顿》和《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》等一系列稳定投资领域（尤其是房地产市场）的方针、政策，使一度过热的投资领域得到有效控制，由于经济规律的惯性作用，宏观调控的影响在2004年并没有完全影响到地方，但在2005年显示出来。

一、二00五年总体情况

　　2005年，我区投资领域呈现平稳发展状态；投资结构有所改善；城市基础设施投资略有增长；民间投资日趋活跃，投资比例进一步提高；政府投资项目管理进一步加强。但投资增幅明显回落；工业投资逐年减少；房地产销售下降速度较快。

　　2005年，全区完成固定资产投资额73.11亿元，比上年增长14.2%，其中完成投资项目投资额 17.57亿元，比上年增长30.7  %，完成房地开发投资55.55亿元，比上年增长9.8%，在投资总额中第三产业完成投资额68.71亿元。比上年增长15.8%；完成工业投资额4.23亿元，比上年下降6.7%；基础设施完成投资额3.32亿元，比上年增长1.9%；完成民间投资额54.42亿元，比上年增长39.5%。房地产开发施工面积594万平方米，比上年增长23.1%，其中住宅面积为430万平方米，比上年增长14.9%，办公用房为38.7万平方米，比上年增长30%,商业营业用房39.5万平方米，比上年增长15.2%。房屋竣工面积96.3万平方米，比上年下降30%，其中住宅70.8万平方米，比上年下降37.9%，办公用房为8.9万平方米，比上年增长44.3%，商业营业用房为7.9万平方米比上年下降2.7%。商品房销售面积66.91万平方米，比上年下降20.7%，其中住宅为48.52万平方米，比上年下降27.1%，办公用房11.35万平方米，比上年增长60.4%，商业营业用房2.74万平方米，比上年下降62.5%在销售面积中现房为3.8万平方米。期房为50.65万平方米，同比下降51.1%。

二、投资运行特点                                

1.城市基础基础设施建设力度加大

　　全年实现基础设施投资33204万元，同比增长2%，占项目投资额19.1%。其中交通运输业实现投资额11375万元，同比增长7倍，水利环境和设施管理业实现投资额8981万元，同比增长76.9%。相继有三江六岸姚江段、镇明停车场、海小综合楼和浙江商校扩建工程竣工。同时丽园北路北段、蓝天路二期工程和前丰中学在年内动工。

2.政府投资项目管理进一步加强

　　近年来，政府投资项目越来越受到人们的关注，针对过去存在的问题如前期工作深度不够、合同签订不严密、超概算投资等现在进行全面检查给予纠正，同时政府出台了政府投资项目管理办法，使政府投资项目管理纳入规范化、法治化轨道。全年实现50万以上政府项目投资额15583万元，同比增长174.5%。项目规模大大高上年平均每个项目完成投资额2226万元，比上年提高1415万元。

3.民间投资日趋活跃

    2005年，全区实现民间投资额54.42亿元，同比增长39.5%，民间投资占总投资的比率为74.6%，比上年提高13.7个百分点。民间投资成我区投资领域的主导地位已经确立。万豪国际商务中心，富茂大厦、宇达商务中心等一批亿元以上大项目相继动工，特别是投资10个亿万豪国际商务中心这样的大项目落户我区在我区历史上尚属首次。

4.房地产开发面临重新洗盘

　　国家一系列宏观调控出台以后，土地供应偏紧、土地价格上扬、信贷从紧、资金链绷紧、商品房价格力求稳定、规范房地产市场等多种因素制约下，促进房地产开发企业回归理性经营，促使开发企业加强管理，提升企业的市场竞争力和素质，同时使部分房产开发企业面临重新选择经营方向的问题。2005年一年内已经有金碧房产、财贸房产、基威房产等6家房产企业注销；望悠房产和坤和房产分别被银亿集团和孙氏房产接管。

5.房地产开发经营方式趋于灵活多样

　　在市场条件的不断变化和开发成本的居高不下的形势下，房地产开发企业的经营理念也在不断变化。（1）总部管理型：我市的土地供应相当紧张同时土地价格不断上升，促使开发商改变经营策略，目前全区共有10家左右房产公司在区外、市外、省外进行投资开发，各地方为了自身利益，势必要求开发商在当地注册。公司本部派人管理。（2）投资收益型：这部分企业本身规模较小，实力不强，独立开发又怕热风险，把资金投入其他房产公司由他人开发，自己作为投资方，享受投资收益。（3）集团公司型：这样的企业实力较强，自己即搞开发区、又搞投资同时又进入其他行业。

三、存在问题

1.固定资产投资项目中的工业投资项目逐年减少，投资额出现下降趋势

　　全年完成工业投资额42310万无，比上年下降6.7%；工业投资项目数为19项，其中本年新开工4项，分别比上年下降26.9%和71.4%，随着人们对生活环境的要求越来越高和我区土地资源进一步减少，这种现象难以改变。

2.房地产开发形势严竣

　　随着我区的土地资源越来越少和旧城改造的速度越来越快，可供房产商开发的空间越来越小，根据注册和经营地在我区有开发项目的房地产开发企业统计显示2005年开发地块49块，其中区内23块，施工面积233.64万平方米，区外26块，施工面积360.70万平方米，而到06年2月底只有41户地块在开发，其中区内19块，施工面积194.95万平方米，区外22块施工面积334.29万平方米，这就是，我区的房地产公司开发的地块，5成以上在区外说明我区的开发空间越来越小；如果按项目（地块）所在地统计，我区的固定资产投资额会出现大的波动。

3.商务楼空置现象比较突出

　　到2005年，商品房空置面积11.16万平方米，比上年增长52.6％。其中住宅空置为1.11万平方米，同比下降1.7％，办公楼和商业营业用房（商务用房）空置为4.78万平方米，同比增长44.8％，占总空置面积44.11%。这里既有政策和价格因素，又有招商引资的力度问题，这同中心城区的地位与发展楼宇经济政策相矛盾。

四、几点思考

1.投资运行的后劲不足

　　根据2005年和2006年1—12月份投资运行情况来看我区06年的投资形势不容乐观。今年我区的计划指标为79亿，平均每月应有6.85亿元投资额。而市对区的考核指标为84亿元，平均每月应有7亿元投资额，而1—12月累计投资额8.96亿元平均每月投资额4.48亿元，既没有达到区里的计划指标，同市里考核指标的距离更远。

　　从目前我们掌握的项目情况来年，今年投资新增项目投资并不是太多，只有实验小学初中部、青林湾学校、气象路二期工程、丽园南路、顺德路工程、中医院迁建、市二院扩建工程和市一院扩建工程。鄞奉路一期、莲桥街和交电商店地块年内只能完成拆迁、不可能实现投资额。和义路地块目前还没有新的项目。而05年结转项目很大部分投资额已在前两年投入。房地产开发业今年的形势比较严竣。目前只有海房房产总投资1.5亿和海华房产3个亿有新开工地块，而我区投资额70%以上依靠房地产开发业。

2.房地产开发经济周期产生影响

　　国内外房地产发展的历史证明，房地产业的发展要受到实惠经济发展等多种因素影响，房地产业在发展过程中，也会表现出周期性波动的变化。根据有关部门对宁波市房地产业景气指标的调查表明，宁波市房地产业具有客观存在的周期性规律。从2004年开始，房地产业景气指标已经从顶峰回落。2005年受行业自身经济周期规律的内在影响和新政实施的外在影响，宁波房地产业景气指标继续回落，06年是否进一步回落，还有待时日做进一步论证。

3.投资项目的统计制度有待完善

　　随着经济体制改革的不断深入和投资审批制度的改革以及统计直报制度的实施，过去主管局的管理职能已经消失，仅依靠统计局的力量是很难摸清摸全投资项目，因此希望区政府有关部门和各街道对自己管理范围内的投资项目无论审批与否都能及时报送统计部门，使我们能够及时掌握并与投资单位联系填报统计报表。